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业主大会、业主委员会经费问题探析
来源:井研县人民法院作者:朱文才发布时间:2019-12-15 19:29:47阅读:0

       摘要:建设部《业主大会规程》第三十五条规定:“业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。”经费是业主大会、业主委员会正常开展工作的物质基础,没有资金保障,业主委员会的工作就难以开展。想要让业主委员会维护业主的合法权益、促进社区安定和谐,必须解决好业主大会、业主委员会的经费问题。

       当前,经费紧缺问题一直困扰着业主委员会,特别是首次业主大会召开的经费来源更无着落。如何解决业主大会、业主委员会的经费问题,便成为业主委员会正常运行、自我更新和完善的关键。

      一、业主大会、业主委员会经费问题成因。

       在实践中,业主大会、业主委员会经费难以筹集,主要有以下两方面的原因:

       1.业主大会召开的经费最难筹集。

      《物业管理条例》只规定第一次业主大会由全体业主选举产生业主委员会代表并组成业主委员会,但何时召开第一次业主大会却没有任何规定。现实中开发建设单位一般将竣工的小区交给下属的物业管理公司进行管理,因为他们担心业主委员会成立之后会改聘物业公司,因此不积极配合,即便小区入住率达到50%已经几年,但业主委员会也始终成立不起来。

       2.业主承担经费的意识差。

     《物业管理条例》没有对业主委员会的办公经费作出规定。

很多业主认为业主委员会的工作是公益性的,因此产生的费用如电话费、纸张、笔墨、交通费等基本的办公费用难以筹集,业主委员会成员的津贴更是无从谈起。现实中有些小区的业主委员会要求业主承担办公经费和成员津贴,引起了部分业主的强烈不满。出现这种现象的原因,是由大部分业主有这样的认识误区:既然原因担任业主委员会的成员,就意味着有强烈的服务意识、奉献精神和社会责任,就只能尽义务、不能享受权利。

       二、业主大会、业主委员会经费紧缺所产生的影响

       业主大会、业主委员会经费紧缺会给小区的日常管理带来诸多不便,其后果主要有:

       1.维权难。业主大会是决策机构,业主委员会是执行机构,业主委员会代表小区全体业主维护共同利益,但是到法院打官司要先预交诉讼费,如果没有经费,无法支付诉讼费用、律师费用或者咨询费用,官司打不成,业主的利益就无维护。

       2.监督难。

       业主委员会的一个主要作用是监督物业管理企业的运作,督促物业公司为业主提供高质量的服务,创造更好的居住环境。业主委员会有权监督物业管理企业履行合同,有权审议小区物业服务费标准,有权审查维修资金的使用情况和物业管理企业的年度管理计划、配套工程和重大维修工程等。以上工作的开展必然涉及到资金的审查,需要聘请专业的审计部分和会计部分进行查账,如果缺乏经费,工作根本无法开展,维护业主合法权益更是无从谈起。

       3.留人难。

       由于经费困难,业主委员会便无法保证业主委员会成员的长期人之。一些业主委员会成员由于得不到广大业主支持和配合,再加上少数业主对其工作的不理解、不信任,高昂的工作热情难以难续。大多数成员抱着“明哲保身,多一事不如少一事”的心态,认为担任业主委员会成员没有报酬,还浪费时间,还受窝囊气,于是便要求退出业主委员会。

       三、解决业主大会、业主委员会经费困难的途径

       解决业主大会、业主委员会经费困难的途径一般是在业主大会议事规则中予以明确规定,但如何确定法律法规没有明确说明,笔者认为可以从以下几个方面解决:

       1.经过业主大会讨论,业主大会、业主委员会的经费可以从小区的公用部分、公用设施设备的经营收入中予以列支。小区内的公用部分、公用设施设备的经营收入除交纳水费和物业管理企业的管理费用外,其收入应归全体业主所有。根据《物业管理条例》的规定,可以由业主大会决定其使用方向。

       目前,在小区物业管理活动中能够利用公用部分、公用设施设备经营的项目收入有:广告收益(例如电梯广告、户外广告)、停车位收益、摊位租赁收益、利用公共配套设施如活动场地、会多、游泳池经营收入、部分通信运营管理费等 。

       2. 业主大会、业主委员会的经费还可以通过对小区的业主进行募集的形式解决。由于业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会决议的贯彻、业主公约的监督、物业服务企业履行合同的监督 等都需要业主委员会来开展工作,小区发生重大经济纠纷,例如小区配套不全、房屋质量、维修资金占用等问题,都需要业主委员会代表业主来维护合法权益。

       业主大会、业主委员会的成立,其根本宗旨在于更好地为业主和使用者服务,同时及时、有效地对物业管理企业的工作进行监督。但是由于涉及相对应的种种工作,因此经费问题成为制约业主委员会顺利开展工作的最大障碍。只有业主大会、业主委员会的经费有保障,业主这个主体在物业管理活动中才能发挥其作用,才能促进物业管理行业走上健康发展的轨道。因此,业主大会、业主委员会的经费问题不仅是业主委员会委员关注的问题,它关系到行业的健康发展,所以,业主大会、业主委员会经费 不足问题是各级政府和小区业主共同关注的普遍性问题。


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